Réforme du bail 2024 à Bruxelles : quels changements majeurs ?
Quelles sont les modifications clés apportées par l’ordonnance du 4 avril 2024 modifiant le Code bruxellois en vue de concrétiser le droit au logement ?
En mars 2024, le Parlement Bruxellois a approuvé une nouvelle ordonnance venant modifier le Code bruxellois du Logement. Ce nouveau texte vise trois axes : l’habitabilité, la sécurité légale de l’occupation et la capacité de paiement.
Cette ordonnance entre en vigueur le 1er novembre 2024. Certaines dispositions sont directement applicables aux baux en cours (1), et d’autres sont applicables aux nouveaux baux et ceux renouvelés après l’entrée en vigueur de l’ordonnance (2).
1. Règles applicables aux baux en cours
A partir de novembre 2024, le bailleur devra s’assurer que les baux précédemment conclus soient conformes à la nouvelle réglementation.
Concrètement, si le bail en cours ne respecte pas l’un des points suivants, un avenant devra être conclu afin de mettre le bail en conformité.
Modifications apportées au bail de courte durée
Interdiction de renouveler plus d’une fois le bail sur trois ans. Le bail ne peut être renouvelé qu’une seule fois dans une période de 3 ans (Art. 238).
Cela signifie qu’à partir de novembre 2024, tout renouvellement d'un bail de courte durée déjà renouvelé a pour effet de le transformer en un bail de 9 ans.
Contre-préavis en cas de renon. Le contre-préavis adressé par le locataire est désormais possible pour le bail de courte durée. Ainsi, si le bailleur notifie son renon au preneur, ce dernier a la possibilité d’envoyer un contre-préavis d’un délai minimum d’un mois (Art. 238).
Attention : ce contre-préavis ne dispense pas le bailleur de l’indemnité éventuelle ou de la réalisation du motif qui sous-tend le renon.
Lissage des loyers. Parmi les informations précontractuelles à fournir, si le logement fait l’objet de baux successifs de courte durée, le bailleur devra également communiquer le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Cette nouvelle obligation vise à empêcher le bailleur d’augmenter le loyer après plusieurs baux successifs. Si cette interdiction était déjà précédemment prévue, elle était toutefois peu appliquée en raison de l’absence d’informations transmises au nouveau locataire sur le précédent bail.
Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, le loyer sera réduit au loyer exigible en vertu du précédent bail, sous réserve d’une éventuelle indexation du loyer (Art. 217 et 241).
Nouvelles règles relatives au contrôle de la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL)
Application des normes d’habilité étendue. Les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements s’appliquent à tout logement proposé à la location, mis en location ou donné en occupation (que ce soit à titre onéreux ou gratuit) (Art. 5). Autrement dit, si un bailleur souhaite proposer à la location un bien, celui-ci doit respecter les normes d’habitabilité, même s’il n’a pas encore été ou n’est plus loué.
Ne sont pas soumis à ces normes : les hébergements touristiques, les occupations sans titre ni droit et les conventions entre vendeur et futur acquéreur.
Suspension du congé du bailleur en cas de plainte. Dès le moment où le preneur porte plainte auprès de la DIRL, le congé notifié par le bailleur postérieurement à cette plainte est suspendu jusqu’à la décision confirmant le caractère conforme du bien (Art. 5). Le locataire bénéficie donc d’une protection renforcée, en ce qu’il peut rester dans le bien loué nonobstant la notification du congé, pendant la durée de la procédure.
Une fois la décision de conformité rendue, le congé produira ses effets de manière rétroactive. Cela signifie que le délai écoulé durant la procédure sera pris en compte pour l’application du préavis.
Nullité du bail en cours si le logement est frappé d’une interdiction de location. Si un bailleur remet un bien en location alors qu’il fait l’objet d’une interdiction de mise en location par la DIRL, le bail sera nul de plein droit. Ce n’est que lorsqu’il disposera d’une attestation de contrôle de conformité qu’il pourra remettre en location le bien sauf si le bailleur a mis en demeure la DIRL de se prononcer dans un délai de 6 semaines sur la délivrance de l’attestation et qu’aucune décision n’a été rendue dans le délai précité (Art. 219).
Modifications applicables à tous les baux d’habitation
Frais de relogement à charge du bailleur en cas de résolution du bail à ses torts. En cas de résolution du bail à ses torts, caducité ou nullité par son fait, le bailleur peut être condamné à payer des frais de relogement au preneur (Art. 219, § 6).
Les frais de relogement peuvent être de plusieurs types :
frais d’évacuation du logement
frais de transports du mobilier
frais d’installation dans le nouveau logement et déménagement, et même une différence entre l’ancien et le nouveau loyer pour 18 mois maximum et pour autant que le nouveau loyer ne soit pas abusif.
Avis de la Commission Paritaire Locative pour la révision du loyer. En cas de travaux effectués par le bailleur en cours de bail pour améliorer le PEB ou pour adapter le logement à une situation de handicap, les parties peuvent convenir, de façon expresse et au plus tard un mois avant l’exécution des travaux, de réviser proportionnellement le loyer.
Désormais, en cas de désaccord entre les parties quant à cette révision du loyer, la Commission Paritaire Locative peut être saisie pour remettre un avis sur la justesse de cette augmentation. À tout moment, à défaut d’accord, une action peut également être introduite devant le juge pour régler cette question (Art. 221).
Notons que le délai de réalisation de ces travaux passe de 60 à 90 jours.
Conditions relatives au congé donné en raison de travaux. Si le bailleur souhaite mettre fin au bail en raison de travaux à effectuer dans le bien, il est tenu de communiquer au preneur, lors de la notification du congé ou, à tout le moins, dans les deux mois qui suivent, un document probant.
Ce document peut être :
soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé
soit un devis détaillé
soit une description des travaux accompagnés d’une estimation détaillée
soit un contrat d’entreprise
Si un de ces documents n’a pas été communiqué dans les temps, le preneur peut contester la validité du congé. Cette action doit être intentée au plus tard deux mois avant l’expiration du préavis (Art. 237, § 3, al. 3)
Etat des lieux. Un délai d’un mois à partir de la libération des lieux par le preneur est désormais imposé pour la réalisation de l’état des lieux de sortie (Art. 220, § 3).
A défaut de réaliser cet état des lieux dans le mois de la libération, celui-ci risque donc de ne pas pouvoir être pris en compte. Dans ce cas, le bailleur pourrait rencontrer des difficultés pour obtenir réparation en cas de dégâts locatifs.
Sanction des expulsions non contrôlées. Le législateur bruxellois sanctionne désormais les expulsions effectuées sans titre exécutoire par le bailleur ou l’entrave de manière délibérée et fautive de l'accès au domicile (par exemple, un changement de serrure). Dans pareils cas, une action en cessation devant le Tribunal de première instance selon les formes du référé pourra être intentée par le preneur et le bailleur risque d’être condamné au paiement d’une indemnité allant jusqu’à 18 mois de loyer (Art. 233/1).
Clause interdisant la domiciliation dans les lieux. Toute clause du bail d’habitation qui interdit au preneur de se domicilier dans les lieux loués est réputée non écrite (Art. 218).
2. Modifications applicables aux nouveaux baux et baux renouvelés après novembre 2024
Les baux contractés à partir du 1er novembre 2024 ou renouvelés après cette date devront prendre en compte les modifications suivantes du Code bruxellois du logement.
Modifications applicables à tous les baux d’habitation
Choix du mode de garantie pour le preneur. Le preneur a le choix du mode de garantie, qui peut désormais prendre la forme soit d’une garantie bancaire, soit d’une sûreté réelle. La caution personnelle est désormais également prévue mais est limitée au bail étudiant et uniquement en cumul d’une autre forme de garantie (Art. 248).
Dans l’hypothèse d’une garantie locative conservée entre les mains du bailleur, ce dernier est redevable des intérêts. La garantie locative doit être libérée dans les deux mois de la remise des clefs. A défaut, et sous réserve d’une procédure contentieuse, le bailleur est redevable d’un montant égal à 10% du loyer à appliquer mensuellement (Art. 249).
Dans le cas d’une association des copropriétés (ACP), la garantie locative peut être partiellement bloquée dans l’attente de la clôture annuelle des comptes.
Souscription à une assurance incendie. Si cette obligation était contractuellement prévue dans les baux de résidence principale, il n’y avait pas d’obligation légale à Bruxelles (contrairement aux deux autres régions) de souscrire une assurance incendie. C’est à présent le cas et, à défaut pour le locataire de s’y soumettre, le bailleur pourra, après mise en demeure, contracter cette assurance et la répercuter sur le locataire (Art. 220/1).
Les animaux dans le bail. Le bailleur ne peut plus interdire purement et simplement les animaux dans le bien loués. En revanche, il pourra conditionner la détention (absence de nuisances ou limitation du nombre) (Art. 218/1).
Transparence quant aux charges réelles dans le bail. Si le bailleur opte dans son contrat de bail pour des charges réelles, ces dernières devront être explicitement énumérées, de manière limitative dans le contrat. Le décompte annuel devra être également justifié par des pièces. (Art. 224/3)
Dans le cas d’une erreur de comptage dans les charges, la rectification peut être réclamée :
Par le bailleur : dans les 2 ans de l’établissement du décompte et sur 5 années d’erreur
Par le preneur : dans les 2 ans du jour où l’erreur a été décelée et pour toute la durée de l’erreur.
Retard de paiements des loyers. Les intérêts de retard de paiement des loyers sont plafonnés à l’intérêt légal. Il n’est donc pas nécessaire de prévoir dans le bail un taux d’intérêt contractuel supérieur à l’intérêt légal (Art. 225/1 et 225/2).
