Le SDT 2024 : en quoi consiste le nouveau concept de centralité et que cela signifie-t-il pour les futurs projets urbanistiques ou commerciaux ?

En quoi consiste le nouveau concept de centralité ?

Le Schéma de développement du territoire (SDT), instrument de conception de l’aménagement du territoire pour l’ensemble du territoire de la Région wallonne, est entré en vigueur le 1er août 2024. Il s'organise autour d'un certain nombre de concepts territoriaux, dont certains sont parfois novateurs.

Parmi ces nouveaux concepts, on retrouve celui de la « centralité », dont il est important de maitriser les contours dans la mesure où il jouera désormais un rôle majeur dans l'orientation des projets immobiliers.

La « centralité » est définie comme étant une « partie de villes et de villages qui cumule une concentration en logements, une proximité aux services et équipements et une bonne accessibilité en transports en commun » (Glossaire du SDT, page 237).

Autrement dit, ce sont les lieux de concentration de l’urbanisation au sein de chaque commune qui jouent un rôle structurant au sein d’un territoire. Il s’agit d’une zone où se concentrent des activités économiques, culturelles, sociales ou administratives, et qui attire une population importante en raison de ses services et infrastructures.

Certains territoires au sein de ces centralités sont appelés à soutenir un développement plus important que d’autres : les cœurs de centralité et les axes structurants de centralité.

Au niveau de la délimitation spatiale des centralités, le SDT identifie, sur la « cartographie des centralités », les périmètres des centralités ainsi que les balises qui permettent la détermination de ces périmètres et leur typologie (Annexe 2 du SDT).

Les centralités du SDT sont déterminées sur base de principes généraux applicables à l’ensemble du territoire, sans tenir compte des spécificités locales. Leur délimitation précise doit être effectuée par les autorités communales, qui connaissent bien leur territoire et peuvent caractériser ces centralités, qu'elles soient villageoises ou urbaines, et identifier les axes urbains à renforcer.

Les communes ont six ans à dater de l’entrée en vigueur du SDT pour adopter un schéma de développement local (communal ou pluricommunal) contenant les indications nécessaires et les limites précises des centralités, ce qui écartera l’application du SDT. A défaut, ce sont les dispositions du SDT qui s'appliqueront.

Quelle incidence sur les futurs projets immobiliers ou commerciaux ?

Les projets urbanistiques, selon qu’ils soient situés au sein d’une centralité ou non, se verront appliquer des prescriptions spécifiques, définies dans le SDT (Annexe 1 du SDT) ou, plus tard, dans les schémas de développement communaux (SDC) ou les schémas de développement pluricommunaux (SDP).

En substance, les projets devront se concentrer dans des zones déjà urbanisées, contribuer à une densification raisonnée, renforcer l’attractivité des centres, et promouvoir la durabilité tout en respectant les patrimoines naturels, culturels et paysagers.

En ce qui concerne plus particulièrement les projets d’implantations commerciales, ceux-ci doivent également respecter des règles d’implantation liées à leur superficie et au type de produits vendus (Annexe 1 du SDT).

Attention !

Les dispositions relatives aux centralités et mesures guidant l’urbanisation dans et en dehors de ces centralités sont applicables, depuis l’entrée en vigueur du SDT, soit depuis le 1er août 2024, aux projets d’implantations commerciales. Les autres projets ne verront ces dispositions s’appliquer qu’à l’adoption de SDC ou SDP ou, à défaut, dès le 1er août 2030.