Insalubrité et insécurité d’un logement à Bruxelles : que faire en tant que locataire ?
Guide pratique du locataire
Lorsqu’un locataire constate des dysfonctionnements dans le logement qu’il occupe, nécessitant l’intervention du bailleur, il peut rencontrer des difficultés à faire valoir ses droits. La preuve que ces travaux sont à charge du bailleur est parfois difficile à établir et les discussions à ce sujet ont tendance à détériorer les relations entre locataire et bailleur de façon irréversible.
Le présent article propose un guide pratique pour aider les locataires à agir en cas de problèmes au niveau de leur logement, tout en identifiant les conséquences de ces démarches.
Rappel des normes applicables aux logements
Les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements s’appliquent à tout bien proposé à la location, mis en location ou donné en occupation, qu’il s’agisse d’une occupation à titre onéreux ou gratuit.
Règlementation :
Code Bruxellois du logement : l’article 4 reprend l’ensemble des exigences qu’un logement doit respecter
Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2023 : reprend les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements
Tout logement mis en location doit donc respecter les normes de sécurité, de salubrité et d’équipement. Que doit faire le locataire si ce n’est pas le cas ?
Etapes à suivre en cas de dysfonctionnement(s)
Etape 1 : Informer rapidement le bailleur
Si le logement ne respecte pas les normes applicables et, le cas échéant, que des travaux sont nécessaires, il est indispensable que le locataire informe le bailleur rapidement d’un dysfonctionnement constaté dans le logement.
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Apparition de moisissures ou de taches d’humidité sur les murs, plafonds ou sols.
Installations électriques défectueuses ou non conformes, comme des prises déconnectées ou des courts-circuits fréquents.
Radiateurs ou conduites de chauffage défectueux, entraînant des températures insuffisantes dans les pièces.
Fuites d’eau, tuyaux cassés ou robinets non fonctionnels.
Escaliers ou balcons présentant des défauts de sécurité (fissures, bois pourri, etc.).
Pourquoi ?
Le bailleur n’est pas sur place donc il ne peut pas agir diligemment s’il n’a pas connaissance des problèmes.
Informer le bailleur dès l’apparition d’un problème est également essentiel pour éviter d’être tenu responsable d’une aggravation du dysfonctionnement. A défaut, le locataire pourrait se rendre responsable d’une détérioration du bien par négligence.
Exemple : Je suis locataire. Une trace d’humidité apparaît sur le plafond du séjour. J’en informe mon bailleur des mois après la survenance de la première trace, lorsque des fissures apparaissent sur le plafond. Bien que les travaux soient à charge du bailleur, le locataire pourrait être tenu pour responsable de la détérioration de la situation et par conséquent, de l’augmentation du coût des travaux nécessaires.
Le modèle de bail d’habitation mis à disposition par la Région de Bruxelles-Capitale prévoit d’ailleurs la disposition suivante :
« Le locataire informera dès que possible le bailleur des dysfonctionnements apparaissant dans le bien, en ce compris des travaux et réparations à charge du bailleur. Le locataire supportera toutes les conséquences résultant de l’absence d’information ou d’information tardive du bailleur sauf à démontrer que ce dernier ne pouvait ignorer les travaux ou réparations à sa charge ».
Comment ?
Par courrier (ordinaire et recommandé) : Il est important d’informer le bailleur par courrier afin de se réserver la preuve de cette information
Il n’y a pas d’exigence de « mise en demeure préalable » prévue par le Code Bruxellois du Logement.
Ce courrier peut être adressé par mail.
Mais il est préférable, en termes de preuve, de privilégier l’envoi d’un courrier recommandé et d’un courrier ordinaire, adressés tous deux au domicile légal du bailleur.
Avec des photographies : Joindre des photos à ce courrier permet d’arrêter la situation à une date. Le locataire pourra alors garantir qu’il a informé le bailleur à temps, en cas de détérioration ultérieure.
Visite sur place : Le locataire peut, éventuellement, inviter le bailleur à se rendre sur place avec un professionnel du bâtiment.
Etape 2 : Contacter la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL)
Si le bailleur ne répond pas ou refuse d’agir, le locataire peut solliciter la DIRL.
Rôle de la DIRL
La DIRL a pour mission d’assurer le droit à un logement décent à tous les locataires en Région de Bruxelles-Capitale. Elle contrôle la conformité des logements, en vérifiant le respect des critères de sécurité, de salubrité et d’équipement du logement.
Procédure d’enquête
Dépôt d’une plainte : En cas de dysfonctionnement dans le logement, le locataire peut déposer plainte pour non conformité d'un logement auprès de la DIRL (en ligne ou par voie postale).
Une visite du logement est planifiée : La visite du logement se fait après avertissement préalable du locataire et du bailleur par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective de la visite. Cette visite peut être programmée quelques semaines, voire quelques mois, après la plainte.
Un agent inspecteur établit un procès-verbal détaillant les constats : Lors de la visite, un agent inspecteur vérifie le respect des normes d’habitabilité du logement. Les constats liés à la salubrité, la sécurité et l’équipement du logement seront repris dans un procès-verbal joint au dossier.
Etape 3 : Suite de l’enquête
Cas de non-conformité sans danger immédiat :
L’enquête peut permettre de constater que le logement ne respecte pas certaines exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement dans le logement, sans pour autant que le logement soit interdit à la location.
Dans ce cas, le bailleur reçoit une mise en demeure pour qu’il effectue les travaux nécessaires pour régulariser la situation du logement dans un délai maximum de 12 mois.
Si le bailleur s’exécute : le logement est alors conforme, à dater des travaux effectués.
Si le bailleur ne s’exécute pas dans le délai imparti et à défaut également d’avoir sollicité une prolongation du délai : le fonctionnaire dirigeant notifie au bailleur l’interdiction de continuer à mettre le logement en location.
Cas de danger pour la sécurité ou la santé :
L’enquête peut permettre de constater une infraction susceptible de mettre en péril la sécurité ou la santé des occupants du logement.
Dans ce cas, une interdiction de mise en location peut directement être notifiée au bailleur.
Conséquences pour le locataire
Suspension de congé
La plainte introduite auprès de la DIRL a pour effet de suspendre tout congé du bailleur notifié après son dépôt, jusqu’à la décision de la DIRL. Le congé ne produit ses effets rétroactifs que si la DIRL confirme le caractère conforme du bien visé par la plainte (Art. 7, §2, alinéa 3, du Code bruxellois du logement).
Indemnisation possible
L’exécution des travaux nécessaires par le bailleur dans le délai imparti n’exclut pas la possibilité pour le locataire de réclamer une indemnisation devant le Juge de paix :
Dommages et intérêts : Le locataire peut réclamer une compensation pour les troubles de jouissance subis. Ces troubles sont objectivés dans le procès-verbal de visite rédigé par la DIRL. Ils feront l’objet d’une estimation par le Juge de paix (pourcentage du loyer à rembourser par le propriétaire), en fonction de la gravité et de la durée du préjudice.
Réduction de loyer : En attendant que les travaux ne soient exécutés, le locataire peut solliciter une réduction du loyer également (Art. 219, §3, alinéa 2, du Code Bruxellois du logement).
Caducité du bail
Si le logement fait l’objet d’une décision d’interdiction de mise en location, le bail s’y rapportant conclu antérieurement est caduc (Art. 219, §4, du Code bruxellois du logement). Il en est de même pour tous les baux signés ultérieurement.
ATTENTION : Le locataire doit avoir conscience que si le logement est interdit à la location par la DIRL, il devra QUITTER LE LOGEMENT dans les plus brefs délais et ne pourra pas exiger de rester dans les lieux.
En déposant une plainte auprès du Service d’inspection régionale, le locataire doit savoir que si le logement venait à être frappé d’une interdiction de mise en location, ce dernier ne serait plus protégé par le contrat de bail antérieurement conclu et devra quitter le logement.
Toutefois, le Code Bruxellois du logement prévoit certaines indemnités pour couvrir les frais de relogement, à charge du bailleur, en cas de caducité du bail, notamment lorsque l’interdiction de mise en location est due à une faute imputable au bailleur ou à une situation d’insalubrité (Art. 219, §6, du Code bruxellois du logement).
Ces indemnités peuvent inclure :
Les frais d'évacuation du logement
Les frais de transport du mobilier
Les frais d'installation dans un nouveau logement
Le différentiel entre l’ancien loyer et le nouveau loyer pendant une période maximale de dix-huit mois.
Le cas échéant, le locataire pourra également réclamer devant le Juge de paix :
Dommages et intérêts : Le locataire peut réclamer une compensation pour les dysfonctionnements qui ont mené à cette décision.
Réduction de loyer : En fonction de la nature des dysfonctionnements qui ont mené à cette décision, le locataire pourra solliciter la rétrocession d’une partie ou de l’intégralité des loyers perçus par le bailleur jusqu’à la fin du bail.
Exemples :
Dans l’hypothèse de la non-conformité de l’installation électrique d’un logement pour lequel un bail a été signé il y a deux ans, la non-conformité sera réputée avoir existé dès la signature du bail et la rétrocession des loyers sera intégrale.
Dans l’hypothèse d’humidité constatée en cours de bail, la rétrocession des loyers débutera à compter du premier courrier de notification au bailleur du dysfonctionnement.
Le Juge de paix pourra ajuster le remboursement des loyers en tenant compte d’une indemnité d’occupation pour le locataire (qui a tout de même bénéficié d’un logement), fixée en pourcentage au profit du bailleur.
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Bail signé le 1er janvier 2021 pour un montant mensuel de 500,00 EUR. Une interdiction de mise en location frappe le logement le 1 septembre 2024, en raison de l’installation électrique non conforme. Sous réserves des indemnités pour relocation, le locataire sollicite le remboursement de tous les loyers perçus, à savoir un montant de 22.500,00 EUR. Le bailleur estime, quant à lui, que le problème d’installation électrique est minime, conteste et sollicite une compensation de 500,00 EUR à titre d’indemnité d’occupation, soit l’équivalent du montant du loyer initialement convenu entre les parties.
Compte tenu de la caducité du bail, le Juge de paix peut condamner le bailleur au remboursement des loyers pour un montant de 22.500,00 EUR – estimant notamment que l’installation électrique est non-conforme depuis l’entrée dans les lieux du locataire –.
Dans le même temps, le Juge de paix peut condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation équivalent à 70% du loyer, soit un montant de 15.750,00 EUR et opérer ainsi une compensation de sorte que le locataire récupèrerait, au total, un montant de 6.750,00 EUR à titre d’indemnité suite à l’insalubrité du logement. Le montant de l’indemnité d’occupation varie en fonction du degré d’importance de l’insalubrité constatée.
