Insalubrité et insécurité d’un logement à Bruxelles : que faire en tant que bailleur (propriétaire) ?
Guide pratique du bailleur
Avant toute mise en location d’un bien et pendant la durée de location, le bailleur doit s’assurer que son bien rencontre les exigences en termes de sécurité, de salubrité et d’équipement.
Le présent article propose un guide pratique pour aider les bailleurs à s’assurer de la conformité de leur bien et pour les aider à gérer efficacement les situations de plainte liées à l'insalubrité.
Rappel des normes applicables aux logements
Les normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements s’appliquent à tout bien proposé à la location, mis en location ou donné en occupation, qu’il s’agisse d’une occupation à titre onéreux ou gratuit.
Règlementation :
Code Bruxellois du logement : l’article 4 reprend l’ensemble des exigences qu’un logement doit respecter
Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 30 novembre 2023 : reprend les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements
Quelles sont les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement ?
1) Les normes de sécurité
L’état constructif du bâtiment dans son ensemble
Le locataire doit pouvoir habiter en sécurité dans le logement et circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les parties communes de l’immeuble et les abords.
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Rampe dans la cage d’escalier mal fixée
Pas de rampe dans les escaliers vers la cave
Marches d’escalier avec revêtement mal fixé ou risque de trébuchement
Corniche mal entretenue ou gouttière mal fixée
Grosses fissures dans les murs
L’exigence de sécurité portant sur l’électricité du logement
L’installation électrique doit être aux normes (pour le logement et les parties communes de l’immeuble) afin que le locataire puisse habiter en toute sécurité dans le logement.
Si le Service de l’Inspection Régionale du Logement considère que l’installation n’est pas aux normes, le bailleur devra fournir, après avoir effectué les travaux, une attestation de conformité par un organisme agréé.
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Le tableau électrique général n’est pas identifié
Des câbles électriques sont mal fixés et des fils électriques sont apparents et accessibles
Tableau électrique sans cache
Traces de surchauffe sur le tableau électrique divisionnaire
L’exigence de sécurité portant sur le gaz du logement
Comme pour l’électricité, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement et les parties communes.
En cas de non-conformité, une attestation de conformité doit être fournie, après travaux, par un organisme agréé.
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Le local où se trouve les compteurs de gaz ne dispose pas d’une ventilation haute permanente donnant sur l’air extérieur
Chauffe-eau au gaz ne disposant pas d’une évacuation de gaz brûlés vers l’extérieur
L’exigence de sécurité portant sur le chauffage et la production d’eau chaude
Les installations doivent être conformes et maintenues en bon état d’entretien.
En cas de non-conformité, une attestation de conformité doit être fournie, après travaux, par un organisme agréé.
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Absence de ventilation adéquate
Corrosion des tuyaux
Mitigeur coincé empêchant l’eau d’être chaude
2) Les normes de salubrité
L’exigence de salubrité portant sur l’humidité et les parasites
Le logement ne peut être affecté ni d’humidité ni de parasites tels que des champignons, insectes, rongeurs etc.
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Infiltrations d’eau suite à défaut d’étanchéité d’une toiture ou d’un mur
Humidité ascensionnelle dans les murs ou les sols
Condensation (parfois due à une surpopulation du logement ou à un manque d’aération du locataire)
Présence de champignons sur un mur
Présence de souris
L’exigence de salubrité portant sur l’éclairage et les châssis
Tout logement doit disposer d’un éclairage naturel suffisant pour être mis en location. Pour ce faire, les chambres à coucher et les pièces destinées au séjour (salon et salle à manger) doivent disposer d’une fenêtre avec vitrage (en façade ou en toiture) permettant de ne pas devoir systématiquement utiliser un éclairage artificiel (lampe).
Cet éclairage est réputé suffisant lorsque la surface de la fenêtre est égale ou supérieure à 1/12ème de la surface du plancher (ramené à 1/10ème pour les pièces en sous-sol). S’il y a des pièces en enfilade, il faudra compter une surface de fenêtre égale ou supérieure à 1/10ème de la surface plancher des deux pièces concernées.
Les châssis quant à eux doivent être en bon état et permettre une ouverture et une fermeture aisée, ainsi qu'une bonne étanchéité au vent et à l'eau en position fermée.
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Logement en sous-sol avec des pièces sans fenêtre
Fenêtre trop petite pour la dimension de la pièce
Châssis laissant passer l’air ou dont la fermeture n’est pas optimale
L’exigence de salubrité portant sur la ventilation et les égouts
Les locaux habitables du bien ainsi que les salles de bain, salles de douche ou WC doivent disposer d'une ventilation de base, réalisée, au choix, par :
une fenêtre ouvrante donnant sur l'air extérieur
une évacuation de l'air vicié réalisée par un orifice donnant sur l'air extérieur ou sur conduit en contact avec l'air extérieur
une évacuation mécanique de l'air vicié, réalisée par un ventilateur électrique
une ventilation mécanique contrôlée (ou VMC)
Pour ce qui concerne les égouts, l’immeuble doit disposer d’un système d'évacuation des eaux usées, des eaux vannes et des eaux pluviales. L’ensemble des canalisations doit être maintenu en bon état et assurer un fonctionnement sûr, étanche et sans odeurs permanentes.
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Pas de ventilation de base dans une salle de bain ou un WC
Fenêtre bloquée empêchant toute ventilation de la salle de bain
L’évacuation des eaux usées de l’évier d’une cuisine est dépourvue d’un syphon coupe-odeur
L’exigence de salubrité portant sur la surface minimale du logement, la hauteur des pièces et son accès
L’arrêté du Gouvernement reprend les surfaces minimales en fonction du nombre d’habitants dans un logement. Ces exigences sont extrêmement basses de sorte qu’il serait difficile de ne pas les respecter.
À titre d’exemple, une surface minimale pour un ménage de 3 personnes est de 38 m² (la surface étant simplement augmentée de 10 m² par occupant supplémentaire).
La hauteur sous plafond des logements est quant à elle réputée suffisante lorsqu’elle est égale ou supérieure à :
2,3 m pour les pièces de séjour
2,10 m pour les autres locaux habitables, salles de bain, salles de douche et WC.
Il existe une exception pour les logements sous pente (article 4, §3, alinéa 2).
L’accès au logement doit être également sans danger et les locataires doivent pouvoir circuler librement tant dans le logement que dans les espaces communs – ils doivent pouvoir évacuer rapidement les lieux en cas d’urgence –.
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Autour sous plafond pas suffisante dans toute la pièce (en cas de pièces sous pente)
Absence de rampe dans les escaliers ou rampe mal fixée
Largeur des couloirs trop étroite (minimum 80 cm)
Pas d’éclairage dans les parties communes
3) Les normes d’équipement
Les exigences d’équipement en termes d’eau chaude, d’eau froide et d’installations sanitaires
Le logement doit disposer, au minimum, d’un point d’eau chaude et d’eau froide dans l’évier de la cuisine et dans la salle de bain. Ces installations doivent être raccordés à un système d’évacuation des eaux usées.
Le logement doit également disposer :
d’une baignoire ou d’une douche (avec la robinetterie adaptée et en bon état de fonctionnement)
d’un WC :
raccordé à une installation d'évacuation des eaux
muni d'un mécanisme de chasse alimentée en eau courante
situé à l'intérieur du bien loué
Les exigences d’équipement en termes d’installations électrique et de chauffage
L’installation électrique du logement doit comprendre au moins un point lumineux ainsi qu’une prise par pièce.
Le logement doit également disposer de compteurs individualisés.
Il n’est donc pas autorisé d’avoir un compteur pour tout l’immeuble dont les charges sont à répartir entre les différents locataires.
De même, le logement doit comprendre, pour les pièces habitables et salles de bain, au moins un corps de chauffe (au gaz via une chaudière ou un radiateur électrique fixé au mur).
Les autres exigences d’équipement
Outre les exigences précitées, le logement doit enfin disposer des éléments suivants :
Alimentation au gaz ou électrique suffisante dans la cuisine pour permettre d’installer un équipement de cuisson des aliments (taque, cuisinière, etc.)
Sonnette individuelle en état de fonctionnement
Boite aux lettres individuelle et qui ferme à clé
Détecteurs de fumée
Comment se protéger en tant que bailleur ?
Etape 1 : Avant la mise en location
Il est impératif de vérifier l’état de sécurité, de salubrité et d’équipement du bien avant de le donner en location.
En effet, ces exigences sont applicables dès la mise en location d’un bien par une annonce immobilière. Ainsi, la Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) pourrait solliciter une visite du bien avant toute mise en location.
Pour ceux qui le souhaitent, il est possible de solliciter un certificat de conformité avant de mettre un logement en location.
Attention : si le bailleur sollicite un certificat de conformité, il vaut mieux qu’il soit certain que le bien respecte scrupuleusement toutes les exigences reprises dans l’arrêté. En effet, une fois sur les lieux, les agents de la DIRL vont faire un constat objectif du bien avec les sanctions qui peuvent s’appliquer en cas de non-respect des exigences précitées.
Avant l’entrée dans les lieux par le locataire, il est nécessairement d’établir un état des lieux du logement (avec photos à l’appui), tant pour protéger le bailleur que le locataire.
Ainsi, si lors d’une procédure, le locataire se plaint d’humidité ou d’absence d’équipement spécifique, le bailleur peut, sur base des photos de l’état des lieux, prouver le contraire le cas échéant.
À défaut d’état des lieux, le logement sera réputé se trouver dans l’état dans lequel il se trouve au moment du conflit (à charge pour le bailleur de prouver, par tout moyen, que le logement était en réalité en meilleur état).
Etape 2 : Pendant la mise en location
Si le locataire indique au bailleur que des travaux doivent être réalisés, il convient de ne pas tarder à répondre par écrit aux demandes formulées, que ce soit par l’affirmative ou la négative (si ce n’est pas justifié).
Si le bailleur constate que le locataire ne prend pas bien soin du bien, il convient de l’en informer, par écrit (recommandé ou courriel) afin de se ménager une preuve.
Par exemple : si le bailleur constate que les locataires n’aèrent pas assez le logement et que de la condensation est visible, il convient de leur écrire pour dénoncer ce problème et solliciter de prendre les mesures nécessaires afin d’éviter que de l’humidité ne stagne dans le bien.
Etape 3 : En cas de plainte à la Direction de l’Inspection Régionale du Logement
Si le locataire (ou un tiers) porte plainte auprès de la DIRL, une visite des lieux sera programmée, visite à laquelle le bailleur est conviée. Il est impératif pour le bailleur de s’y rendre ou de s’y faire représenter.
Les documents tels que le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée ou les éventuels échanges avec le locataire sur l’état du bien peuvent être communiqués à l’agent de la DIRL.
Si le logement est conforme : la DIRL classera la plainte sans suite
Si le logement est considéré comme non conforme : le bailleur doit effectuer les travaux nécessaires pour mettre le bien en état
Délai d’exécution : 12 mois à dater de la mise en demeure, prolongeable en cas de circonstances indépendantes de la volonté du bailleur.
Si le logement présente des risques imminents et sérieux pour la sécurité et la santé de l’occupant, la DIRL peut prononcer une interdiction immédiate de location. Cela implique que le locataire doit quitter les lieux immédiatement et un renon doit lui être adressé pour ce motif.
Outre l’obligation d’effectuer des travaux ou l’interdiction de mise en location, la DIRL peut infliger au bailleur une amende administrative d’un montant de 2.000 € à 25.000 €.
Etape 4 : En cas de procédure judiciaire devant le Juge de paix
Si le locataire dispose d’un rapport de la DIRL indiquant des défauts dans le logement, il peut solliciter, devant le Juge de paix, le remboursement d’une partie des loyers depuis le début de la mise en location – pour autant que le défaut puisse être considéré comme existant au moment de l’entrée dans les lieux du locataire –.
Exemple : un défaut de conformité de l’installation électrique ou de gaz est supposé être préexistant à l’entrée dans les lieux du locataire. Il pourra alors réclamer, par exemple, 50% du loyer depuis l’entrée dans les lieux.
