Le bornage selon le Code civil : l’importance de connaître ses limites de propriété
L’importance du bornage
L’on ne saurait qu’insister sur la nécessité de connaitre, et au besoin, de déterminer, les limites de sa propriété. Pourquoi ?
Connaître de manière certaine la contenance de sa parcelle, notamment lors de la vente ou de l’achat de celle-ci.
Avoir une connaissance exacte des limites d’une parcelle avant d’envisager un projet urbanistique.
En cas de litige entre voisins, qu’il s’agisse d’un empiètement ou d’un dépassement des limites.
Le bornage, consacré dans le Code civil, permet précisément de fixer la ligne séparative de deux terrains contigus.
I. Fondement et nature du bornage
Depuis l’adoption du Livre III « Les biens » du nouveau Code civil, entré en vigueur le 1er septembre 2021, les règles en matière de bornage sont reprises à l’article 3.61 du Code civil intitulé « Etendue horizontale de la propriété foncière »
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§ 1er. Tout propriétaire peut clôturer sa parcelle conformément aux prescriptions légales et réglementaires jusqu'à la limite de celle-ci sans porter atteinte aux droits de tiers.
Les dispositions relatives à la clôture mitoyenne sont énoncées au titre 5 relatif aux relations de voisinage.
§ 2. Les limites de la propriété foncière sont déterminées en premier lieu par la prescription acquisitive. A défaut, l'acte authentique de bornage détermine les limites de la parcelle, sauf contrat ultérieur modifiant la limite de la parcelle. A défaut de bornage, les limites de la parcelle sont déterminées par les titres de propriété. Si ceux-ci n'offrent pas non plus de réponse certaine, les limites de la parcelle sont établies selon l'état de la possession et les autres indices de fait, parmi lesquels la clôture de fait et les documents cadastraux.
§ 3. Chaque propriétaire ou, pour la durée de son droit et moyennant l'intervention du propriétaire, chaque titulaire de droit réel peut obliger le propriétaire de la parcelle contiguë à procéder au bornage entre les parcelles. Le bornage peut être amiable, auquel cas la limite séparative est fixée dans un acte authentique, qui sera transcrit dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, et est matérialisée sur les parcelles par des signes extérieurs.
§ 4. A défaut d'accord dans les trois mois suivant l'envoi par envoi recommandé d'une invitation à procéder à un bornage amiable, le bornage peut être demandé en justice par la partie la plus diligente, par requête contradictoire. Le jugement est transcrit dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l'article 3.30, § 1er, 1°, sur requête de la partie la plus diligente.
§ 5. Les propriétaires supportent tous les frais de bornage à parts égales, sans préjudice de l'application des règles relatives à la responsabilité extracontractuelle
Clôture = bornage ?
Chaque propriétaire a le droit de se clore, c’est à dire de clore sa parcelle jusqu’à la limite de celle-ci et sans porter atteinte au droit des tiers.
Attention : le droit de se clore et le bornage sont deux notions distinctes.
Une clôture (haie ou mur) ne peut être posée qu’à la limite d’une parcelle et non sur la limite. Sous cette réserve, la clôture peut être posée d’initiative par un propriétaire, sans recueillir l’accord de son voisin.
La liberté d’ériger une clôture doit toutefois être tempérée au regard des trouble anormaux du voisinage qu’elle pourrait représenter.
La pose d’une clôture peut nécessiter également un permis d’urbanisme. Par exemple, en Région wallonne, le principe veut qu’un permis d’urbanisme est nécessaire pour construire, ou utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes (article D.IV.4 du CoDT). Toutefois, la pose de certaines clôtures est exonérée de permis d’urbanisme.
Une borne se place en revanche sur la limite des parcelles avec pour seul objectif de marquer de façon exacte la limite des propriétés. Le bornage doit être réalisé de façon contradictoire, c’est à dire qu’il ne peut se faire que de l’accord des parties concernées par la délimitation.
Une clôture, une haie ou un mur, qui serait présent entre deux parcelles, ne marque donc pas les limites de propriétés mais elle peut toutefois constituer un indice de la limite qui sépare réellement deux propriétés.
Attention : la présence d’une clôture à un endroit depuis plus de 30 ans peut fonder un argument de prescription acquisitive.
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La prescription est définie, à l’article 2219 du Code civil, comme un « moyen d’acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi ».
La prescription acquisitive porte sur la possession, pendant un délai de 10 ans (ou 30 ans si le possesseur est de mauvaise foi). La possession doit encore être utile, c’est-à-dire qu’elle ne produit ses effets que si elle est :
- continue,
- paisible,
- publique,
- et non équivoque (article 3.21 du Code civil).
La prescription acquisitive ne se décrète pas, elle doit être constatée par une décision de justice (article 3.26 du Code Civil).
Cas particulier : la clôture mitoyenne. Par définition, la mitoyenneté implique que la clôture ou le mur séparatif se situe à la limite des parcelles et appartient, en indivision, aux deux propriétaires voisins.
Conditions de recevabilité d’une demande de bornage.
Qui peut demander le bornage ? Le titulaire du droit de bornage est le propriétaire. Ce droit est aussi reconnu à tout titulaire de droit réel (copropriété, servitudes, usufruit, emphytéose, superficie) moyennant l’intervention du propriétaire.
Attention, le locataire d’un bien n’est pas titulaire d’un droit réel d’usage ! Donc, même avec l’intervention du propriétaire, il ne pourra initier une procédure de bornage.
Sur quoi le bornage porte ? Le bornage doit porter sur des parcelles contiguës, c’est à dire l’une à côté de l’autre.
A titre d’exemple, les parcelles séparées par une rivière ou une route ne sont pas contiguës.
Les limites de propriété doivent être indéterminées. Si la limite entre deux propriétés est certaine et non contestée, la demande de bornage n’a pas lieu d’être et doit être rejetée.
A titre d’exemple, si un bornage a précédemment été exécuté et peut valablement être opposé alors le premier bornage empêche un bornage ultérieur. De même, si une clôture mitoyenne est située sur la limite séparative, il n’y a pas lieu de procéder au bornage.
On ne parlera pas de bornage si la demande porte en réalité sur la revendication de la propriété d’une parcelle. En effet, le bornage vise uniquement à savoir où se trouve la limite séparative et n’a pas pour effet de déterminer qui est le propriétaire d’un terrain ou d’une bande de terrain.
Cette distinction a un impact sur la compétence du juge qui pourra être saisi pour trancher le litige. Le Juge de paix connait des demandes de bornage mais n’a pas de compétence spéciale pour les actions en revendication. Le Tribunal de première instance sera quant à lui compétent pour trancher le litige relatif à une action en revendication (d’un montant supérieur à 5.000 €).
Bornage des biens du domaine public et privé et de la voirie communale. Le Code rural organise, en ses articles 40 et suivants, une procédure particulière de bornage pour les biens appartenant au domaine public ou privé de l’Etat, des provinces, communes, … Une procédure de bornage particulière en Région wallonne est également applicable pour le bornage des voiries communales.
II. Bornage amiable
Lorsqu’on souhaite borner sa propriété, il s’agira, dans un premier temps, d’engager une procédure amiable de bornage avec le propriétaire concerné. Le bornage amiable est en effet un préalable obligatoire au bornage judiciaire.
Déroulement de la procédure de bornage
Le bornage amiable peut être réalisé par les parties elles-mêmes mais il est généralement fait appel à un géomètre-expert, profession protégée qui dispose d’un monopole pour réaliser le bornage.
Il est important de définir au préalable la mission du géomètre-expert et quelles limites celui-ci doit déterminer.
La procédure de bornage se déroule en plusieurs phases :
1. La recherche d’informations et des limites de propriété : le géomètre-expert procède en premier lieu à la recherche de tout document qui peut lui permettre d’identifier les limites de propriété.
A cette fin, il est amené à demander, à consulter et analyser divers documents, tels que les titres de propriété et leurs annexes, les actes étant soumis à la transcription hypothécaire, les archives de notaires, les archives du royaume, un jugement, le cadastre, les plans de remembrement… Si la propriété est située le long d’une voirie : les plans d’alignement de la voirie, les archives de la commune, l’Atlas des chemins vicinaux…
Les modes de preuves des limites de propriété sont hiérarchisés comme suit :
en premier lieu, par la prescription acquisitive.
à défaut, l'acte authentique de bornage détermine les limites de la parcelle, sauf contrat ultérieur modifiant la limite de la parcelle.
à défaut de bornage, les limites de la parcelle sont déterminées par les titres de propriété.
si ceux-ci n'offrent pas non plus de réponse certaine, les limites de la parcelle sont établies selon l'état de la possession et les autres indices de fait, parmi lesquels la clôture de fait et les documents cadastraux.
2. Détermination des limites : le géomètre-expert procède ensuite au relevé des mesures sur le terrain ou autrement dit, à l’arpentage. Il recherche les points, bornes ou indices pertinents pour procéder au mesurage.
Dans un second temps, le géomètre-expert dressera un plan des limites de propriété et réalisera un procès-verbal de bornage. Il soumettra ces deux documents à la signature de chaque partie au bornage ce qui permet de garantir le caractère contradictoire de la procédure.
3. Abornement des parcelles à délimiter : ce n’est qu’une fois que les plans et le procès-verbal sont signés qu’il est procédé au placement de repères fixes sur les limites de propriété telles que déterminées sur les plans et dans le procès-verbal.
Les bornes peuvent être placées par le géomètre-expert ou alors être des éléments présents sur le terrain tels qu’un rocher, arbre ou tout élément durable.
3. Frais du bornage : conformément à ce que prévoit le Code civil, « Les propriétaires supportent tous les frais de bornage à parts égales, sans préjudice de l'application des règles relatives à la responsabilité extracontractuelle ».
III. Bornage judiciaire
Si le bornage amiable n’a pas abouti (les parties n’ayant pas su s’accorder sur les limites de propriété), alors une procédure de bornage judiciaire peut être engagée.
Préalablement à l’introduction d’une procédure judiciaire, un recommandé doit être envoyé et un délai d’attente de trois mois à dater de l’envoi de ce recommandé doit être respecté.
Une fois la demande valablement introduite, le juge désignera un géomètre-expert et définira sa mission qui peut consister en la réalisation du bornage ou en une mission d’expertise destinée à rechercher les limites de propriété.
Concrètement, le géomètre-expert désigné procédera au bornage selon les étapes présentées lors de l’examen du bornage amiable.
IV. Acte authentique et transcription
Qu’il soit amiable ou judiciaire, le bornage (plans et procès-verbal) doit faire l’objet d’un acte authentique transcrit dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.
Il s’agit d’une nouveauté du Code civil, reprise en son article 3.61, § 3 et 4.
Qu’est ce qu’un acte authentique ? C’est un écrit officiel rédigé par un officier public tel que le notaire ; juge ; huissier de justice, …
L’acte sous seing privé, quant à lui, se réalise uniquement entre parties signataires de l’acte et ne revêt pas de caractère authentique.
Si le bornage amiable est réalisé entre parties, sans l’intervention d’un géomètre-expert, et se fait sous-seing privé, il devra, par la suite, faire l’objet d’un acte authentique (auprès d’un notaire par exemple).
Le plan et le procès-verbal dressés par un géomètre-expert, peuvent être directement présentés à la transcription au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale (article 3, 2° de la loi du 27 mars 2023 protégeant la profession et le titre de géomètre-expert et créant un Ordre des géomètres-experts).
